Trong bài viết phần 1, Sodu đã điểm lại những diễn biến mới trong thời gian gần đây tại Bất động sản Nhật Nam, bao gồm việc sáp nhập Sông Đà 1.01 để trở thành Sông Đà Nhật Nam và tái khởi động dự án Hanoi Landmark 51, cũng như việc doanh nghiệp này đang chậm trễ trả quyền lợi nhà đầu tư và bị chính quyền nhiều địa phương cảnh báo, trong đó có cả nội dung Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc Vũ Thị Thúy có tới 3 tiền án về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.
Vậy tương lai của Bất động sản Nhật Nam sẽ ra sao? Liệu với thương hiệu mới Sông Đà Nhật Nam, doanh nghiệp này có “đổi vận”, hay nhà đầu tư vẫn có nguy cơ mất trắng số tiền của mình? Hãy cùng tìm hiểu thông qua bài viết này.
Sáp nhập Sông Đà 1.01: Cái khó ló cái… khó?
Như đã đề cập trong bài viết phần 1, ngay đầu năm 2023, Bất động sản Nhật Nam đã chính thức sáp nhập với Sông Đà 1.01 (UPCoM: SJC), đồng thời đổi tên doanh nghiệp thành Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Đà Nhật Nam. Đây là kết quả của việc nhóm cổ đông liên quan đến Nhật Nam đã liên tục chi tiền mua vào cổ phiếu của Sông Đà 1.01 nhằm nắm quyền chi phối doanh nghiệp này.
Subscribe kênh YouTube của Sodu để được cập nhật phân tích về các cơ hội đầu tư: https://bit.ly/2H6ubT7
Bất thường trong việc sáp nhập Sông Đà 1.01 và Bất động sản Nhật Nam
Sông Đà 1.01, tên đầy đủ Công ty Cổ phần Sông Đà 1.01 là đơn vị trực thuộc Công ty TNHH Nhà nước 1 thành viên Sông Đà 1 – Tổng Công ty Sông Đà, được thành lập theo luật doanh nghiệp trên cơ sở Xí nghiệp Sông đà 1.01 thuộc Công ty Xây dựng Sông Đà 1. Công ty này có trụ sở tại phường La Khê, quận Hà Đông, Hà Nội. Ngành nghề kinh doanh chính của công ty gồm: xây dựng các công trình dân dụng công nghiệp, công trình thủy điện thủy lợi, công trình giao thông, kinh doanh bất động sản, vật liệu xây dựng…
Được biết, suốt 4 năm qua, kể từ tháng 11/2018 đến nay, Công ty Cổ phần Sông Đà 1.01 chưa tổ chức Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) để kiện toàn bộ máy nhân sự lãnh đạo, miễn nhiệm và bổ nhiệm các Thành viên Hội đồng quản trị (HĐQT) trong bối cảnh hoạt động kinh doanh sa sút. Các dự án chung cư bị gián đoạn, chậm tiến độ do khó khăn tài chính, nợ phải trả quá lớn hơn 1.517 tỷ đồng, gấp 15 lần vốn chủ sở hữu, lợi nhuận thua lỗ…
Trước đó, SJC từng là một trong những doanh nghiệp niêm yết trên HNX từ rất sớm, vào những năm 2007 – 2008. Đến năm 2014, Công ty có vốn điều lệ 72.3 tỷ đồng và giữ nguyên cho đến nay. Tuy nhiên, cổ phiếu SJC của Sông Đà 1.01 bị hủy niêm yết trên sàn HNX từ ngày 24/06/2021 do vi phạm chậm nộp BCTC năm trong 3 năm liên tiếp từ 2018-2020. Đến tháng 7/2021, cổ phiếu SJC bị hạn chế giao dịch trên sàn UPCoM, chỉ được giao dịch vào thứ 6 hàng tuần do chưa khắc phục nguyên nhân dẫn đến tình trạng hạn chế giao dịch. Ngày đầu tiên giao dịch trên sàn UPCoM cũng là ngày cổ phiếu bị hạn chế giao dịch (02/07/2021). Tiếp tục đến đầu tháng 5/2022, cổ phiếu SJC bị duy trì diện hạn chế giao dịch với lý do Công ty chậm công bố thông tin quá 45 ngày so với thời hạn quy định chung đối với BCTC năm 2021 đã được kiểm toán và không có biện pháp khắc phục.
Nhưng kỳ lạ là cổ phiếu SJC bất ngờ tăng “phi mã” từ 1.400 đồng lên 17.800 đồng/cp vào thời điểm đầu năm 2023, tức tăng gấp 12,7 lần.
Diễn biến lạ của SJC được cho đến từ kỳ vọng “game đổi chủ” khi nhóm cổ đông mới xuất hiện gom cổ phần Sông Đà 1.01, gồm: ông Phạm Khánh Phương (trú tại TP.HCM) và bà Vũ Thị Thuý (trú tại Hà Nội). Theo dữ liệu thông tin công bố trên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), ông Phạm Khánh Phương từng sở hữu 3.235.018 cổ phần SJC (tỉ lệ 46,65% vốn điều lệ Sông Đà 1.01). Đến ngày 25/11/2022, ông Phương đã bán 1.631.622 cổ phần SJC, giảm sở hữu xuống còn 1.603.396 cổ phần, chiếm tỉ lệ 23,12% trên tổng số 7,2 triệu cổ phần lưu hành. Cùng ngày 25/11/2022, bà Vũ Thị Thuý đã mua vào 1.631.622 cổ phần SJC – đúng bằng khối lượng mà ông Phương bán ra, trở thành cổ đông lớn với tỉ lệ 23,53% vốn điều lệ.
Cách đó chưa lâu, vào ngày 28/10/2022 ông Phạm Khánh Phương chỉ mới mua 3.155.718 cổ phần SJC (tỉ lệ 45,51% vốn) và mua thêm 132.200 cổ phần sau đó… Đến ngày 9/12/2022, tỉ lệ sở hữu của ông Phương là 1.682.496 cổ phần (tỉ lệ 24,26%). Như vậy, ông Phương và bà Thuý đã sở hữu 47,38% vốn điều lệ Sông Đà 1.01.
Cùng ngày 28/10/2022, các cổ đông lớn của Sông Đà 1.01 – người có liên quan đến ông Tạ Văn Trung (Giám đốc, Uỷ viên HĐQT, không còn sở hữu cổ phần SJC từ năm 2018) đã đồng loạt bán hết cổ phần SJC, cụ thể: bà Thái Thị Thu Nga – em dâu bán 368.573 cổ phần (5,31%); bà Phạm Thị Loan- vợ ông Trung bán 726.990 cổ phần (10,48%), ông Tạ Văn Bốn – em ruột bán 108.229 cổ phần (1,56%), ông Tạ Trung Hậu- con trai bán 543.193 cổ phần (7,83%). Hai cổ đông lớn khác là bà Phạm Thu Huyền đã bán hết 370.180 cổ phần (5,34%), bà Phạm Hồng Nhung bán hết 370.180 cổ phần (5,34%)… Tổng lượng bán ra của nhóm cổ đông lớn này là 35,86% vốn cổ phần Sông Đà 1.01.
Do cổ phiếu SJC đang trong diện bị kiểm soát, hạn chế giao dịch nên tạm tính theo giá trung bình 5.200 đồng/CP phiên 28/10/2022, nhóm này đã thu về khoảng 13,4 tỷ đồng… Đồng thời, nhóm ông Phạm Khánh Phương và bà Vũ Thị Thuý trở thành cổ đông lớn, rộng đường vào tiếp quản Sông Đà 1.01 – doanh nghiệp sở hữu một số dự án chung cư ở Hà Nội dở dang, chậm tiến độ nhiều năm như EcoGreen số 1 Giáp Nhị, cao ốc Hanoi Landmark 51…
Như đã đề cập trong bài viết trước, bà Thuý được biết đến là Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản Nhật Nam (Bất động sản Nhật Nam hay Nhật Nam Group), còn ông Phạm Khánh Phương vốn được biết tới với vai trò ca sĩ cùng bản hit nổi bật nhất là “Chiếc khăn gió ấm”, nhưng trong thời gian gần đây ông Phạm Khánh Phương cũng được giới thiệu là một “cổ đông đặc biệt” của Bất động sản Nhật Nam, liên tục xuất hiện trong các sự kiện Nhật Nam tổ chức cũng như trên các ấn phẩm truyền thông, quảng bá của doanh nghiệp này như một đại sứ thương hiệu. Nói cách khác, bà Vũ Thị Thúy và ông Phạm Khánh Phương là nhóm cổ đông liên quan đến Nhật Nam đã sở hữu quyền sở hữu chi phối Sông Đà 1.01.
Ngày 31/12/2022, Công ty CP Sông Đà 1.01 công bố thông tin “đã tổ chức thành công Đại hội đồng cổ đông bất thường năm 2022” với sự có mặt của 7 cổ đông/người được uỷ quyền, đại diện cho 54,76% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết của công ty, đáp ứng điều kiện về tỉ lệ cổ phần dự họp theo Luật Doanh nghiệp năm 2020.
Do đó, ĐHCĐ bất thường này đã tiến hành việc bầu Chủ toạ và thành viên hỗ trợ, Ban thư kí, để tiến hành biểu quyết nhiều nội dung chương trình gồm: sửa đổi một số nội dung trong Điều lệ Công ty, miễn nhiệm và bầu lại HĐQT nhiệm kỳ 2022-2027, miễn nhiệm Trưởng Ban kiểm soát, chỉ định người thi công dự án bất động sản…
Cụ thể, ĐHCĐ bất thường của Sông Đà 1.01 đã miễn nhiệm toàn bộ 4 thành viên HĐQT và Ban Kiểm soát (BKS) kể từ ngày 31/12/2022, gồm:
- Ông Phạm Thanh Phong – Chủ tịch HĐQT
- Ông Tạ Văn Trung – Thành viên HĐQT
- Ông Nguyễn Bình Đông – Thành viên HĐQT
- Ông Nguyễn Thanh Hiếu – Thành viên BKS
Về việc trì hoãn họp ĐHCĐ, Sông Đà 1.01 giải thích rằng: từ tháng 11/2018 đến nay, do Công ty gặp nhiều khó khăn nên chưa thể tổ chức ĐHCĐ để kiện toàn bộ máy quản lý, trong các trường hợp bức thiết, HĐQT Công ty đã họp và thống nhất bổ nhiệm, miễn nhiệm một số thành viên HĐQT tạm thời.
ĐHCĐ bất thường cũng thống nhất bầu HĐQT nhiệm kỳ 2022-2027, gồm 5 thành viên:
- Bà Vũ Thị Thúy
- Ông Trịnh Văn Tôn
- Ông Nguyễn Văn Đức
- Ông Tạ Văn Trung
- Ông Phạm Khánh Phương
Sau đó, bà Vũ Thị Thuý được HĐQT họp và nhất trí bầu giữ vị trí Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện trước pháp luật của Công ty Sông Đà 1.01.
Tuy nhiên, tại thời điểm diễn ra ĐHCĐ bất thường, ông Tạ Văn Trung, Thành viên HĐQT Sông Đà 1.01- là người nhận uỷ quyền của Chủ tịch HĐQT đã vắng mặt. Tất cả các Thành viên HĐQT và các thành viên Ban kiểm soát đều vắng mặt. Do đó, các cổ đông có mặt tại Đại hội đã tiến hành họp nhóm tại chỗ để đề cử ông Lê Hà Phương làm Chủ toạ và được cổ đông biểu quyết tán thành 100%.
Sự vắng mặt vào phút cuối của ông Tạ Văn Trung, người ký các văn bản triệu tập họp ĐHCĐ bất thường, các tài liệu họp, và Trưởng Ban kiểm soát công ty đã dẫn tới một tình huống pháp lý nằm ngoài kịch bản.
Căn cứ Điểm a, Khoản 2 Điều 146 Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định: “Chủ tịch HĐQT làm Chủ toạ hoặc uỷ quyền cho Thành viên HĐQT khác làm Chủ toạ cuộc họp ĐHĐCĐ do HĐQT triệu tập; trường hợp Chủ tịch vắng mặt hoặc tạm thời mất khả năng làm việc thì các thành viên HĐQT còn lại bầu một người trong số họ làm Chủ toạ cuộc họp theo nguyên tắc đa số; trường hợp không bầu được người làm Chủ toạ thì Trưởng Ban kiểm soát điều hành để ĐHĐCĐ bầu chủ toạ cuộc họp và người có số phiếu bầu cao nhất làm Chủ toạ…”, “Trừ trường hợp quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 146, người ký tên triệu tập họp ĐHĐCĐ có quyền điều hành để ĐHĐCĐ bầu Chủ toạ cuộc họp và người có số phiếu bầu cao nhất làm Chủ toạ…” (Điểm b, khoản 2 Điều 146).
Luật quy định rõ ràng như vậy, nhưng không hiểu vì sao Sông Đà 1.01 không dừng họp ĐHCĐ bất thường để triệu tập sự có mặt đầy đủ của các thành viên HĐQT và Trưởng Ban kiểm soát cũ, ông Tạ Văn Trung, nhằm tiến hành bầu Chủ toạ ĐHCĐ bất thường đúng quy định, hợp lệ, tuân thủ Luật Doanh nghiệp 2020. Bởi nếu không bầu được Chủ toạ hợp lệ, ĐHCĐ bất thường sẽ không đủ điều kiện tiến hành họp.
Thế nhưng, Sông Đà 1.01 và 7 cổ đông có mặt vẫn tự thoả thuận, tự bầu ra một Chủ toạ – ông Lê Hà Phương để điều hành ĐHCĐ bất thường, tiến hành biểu quyết và tán thành 100% đối với toàn bộ các nội dung tờ trình đưa ra.
Tính hợp lệ, hợp pháp của ĐHCĐ bất thường 2022 của Sông Đà 1.01, Nghị quyết số 01/2022/NQĐHĐCĐ-SJC ngày 31/12/2022 và kết quả bầu HĐQT nhiệm kỳ 2022-2027 có đúng quy định pháp luật hay không, sẽ chờ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước, các cơ quan chức năng vào cuộc kiểm tra, làm sáng tỏ, sớm công bố thông tin để đảm bảo quyền lợi, lợi ích của cổ đông, doanh nghiệp.
Kết quả kinh doanh của Sông Đà 1.01 trước sáp nhập: lỗ kỷ lục
Về kết quả kinh doanh, Sông Đà 1.01 gây thất vọng khi báo lỗ kỷ lục trong năm 2022.
Cụ thể, doanh thu thuần năm 2022 của SJC chỉ ghi nhận gần 7 tỷ đồng, giảm 85% so với năm trước. Công ty cho biết nguyên nhân dẫn đến mức giảm này do trong năm không ghi nhận doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản, mặt khác chỉ ghi nhận doanh thu từ dịch vụ vận hành nhà chung cư và cho thuê một số tài sản.
Dù doanh thu giảm mạnh nhưng chi phí trong năm của Công ty lại tăng đột biến. Theo đó, SJC phát sinh gần 4.5 tỷ đồng chi phí tài chính, trong khi năm trước không ghi nhận khoản này. Ngoài ra, chi phí quản lý cũng tăng 47%, lên hơn 2 tỷ đồng.
Hệ quả là sau khi trừ chi phí, SJC lỗ ròng gần 5.3 tỷ đồng trong năm 2022. Đây là năm thứ 4 Công ty này bị lỗ kể từ khi bắt đầu công bố thông tin (từ năm 2005) đến nay và cũng là năm lỗ lớn nhất.
Giải thích cho kết quả thua lỗ trong năm 2022, SJC cho biết trong năm, Công ty phải hạch toán toàn bộ tiền lãi chậm trả (thời gian tính lãi từ 01/01/2015-31/10/2022) trên nợ gốc phải trả của quỹ Kinh phí bảo trì dự án nhà chung cư cao tầng Hemisco, dẫn đến làm tăng chi phí. Năm 2021, Công ty lãi nhờ hoàn thành quyết toán chuyển nhượng dự án bất động sản, qua đó bù đắp được các chi phí.
Trên bảng cân đối kế toán, tổng tài sản của SJC tại ngày 31/12/2022 là 1,643 tỷ đồng, tăng nhẹ 2% so với đầu năm. Phần lớn tổng tài sản của Công ty đến từ khoản mục hàng tồn kho ghi nhận 1,410 tỷ đồng (tăng 2%). Mặt khác, lượng tiền mặt Công ty nắm giữ tăng mạnh từ 3 tỷ đồng lên 16 tỷ đồng. Tuy nhiên, nợ phải trả của Công ty cũng tăng 2%, lên 1,549 tỷ đồng. Trong đó, tổng nợ vay không thay đổi so với đầu năm, được giữ ở mức gần 528 tỷ đồng. Đáng chú ý nhất có lẽ là khoản mục doanh thu chưa thực hiện khi giá trị tăng 5%, lên 699 tỷ đồng.
Lận đận với 2 dự án lớn, bị ngân hàng siết nợ
Trong những tờ trình ban lãnh đạo CTCP Sông Đà 1.01 (UPCoM: SJC) đưa ra tại ĐHĐCĐ bất thường vừa qua, có 1 tờ trình đã không được cổ đông thông qua về việc SJC sẽ giao cho ông Nguyễn Bình Đông – Phó Tổng giám đốc thực hiện thi công dự án Eco Green Tower tại số 1 Giáp Nhị, Hoàng Mai, Hà Nội. Tại đại hội, có đến 99.8% tổng số phiếu biểu quyết không thông qua nội dung này.
Được biết, Eco Green Tower là dự án chung cư 28 tầng, kết hợp giữa căn hộ và dịch vụ thương mại. Tổng diện tích xây dựng khoảng 3,914m2. Chủ đầu tư của dự án là SJC và CTCP Hóa chất.
Tuy có vị trí khá đắc địa, dự án lại bị “vỡ tiến độ” nhiều năm dù theo hợp đồng, chủ đầu tư cam kết giao nhà vào đầu tháng 02/2018. Theo khách hàng mua nhà, sau khi lỡ lượt giao nhà vào tháng 2, SJC trong tháng 06/2018 cam kết giao nhà chậm nhất vào ngày 31/08/2018 nhưng đến nay vẫn chưa có động tĩnh.
Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) – ngân hàng tài trợ vốn cho dự án – cũng cho biết chủ đầu tư chưa thực hiện và hoàn thiện các thủ tục đề nghị phát hành bảo lãnh tới TPBank nên TPBank không có có cơ sở thực hiện bảo lãnh đối với người mua căn hộ tại dự án này.
Sau hơn 1 năm chậm thời hạn bàn giao nhà, ngày 13/05/2019, HĐQT SJC ra quyết định về việc thông qua phương án bán hàng tại dự án này đối với căn hộ còn lại, sàn thương mại, quyền khai thác sàn để xe, thời điểm bán hàng cho CTCP Tập đoàn quốc tế HTK.
Đến ngày 31/07/2019, HĐQT SJC tiếp tục có quyết định về việc chuyển nhượng dự án Eco Green Tower cho Công ty TNHH Thương Mại và Đầu tư Bất động sản Bình Minh. Theo đó, SJC sẽ chuyển nhượng toàn bộ thương phẩm còn lại và các quyền khai thác tại Eco Green Tower gồm: toàn bộ căn hộ được chào bán cho người mua (tổng diện tích khoảng 16,171m2 sàn thông thủy); toàn bộ diện tích sàn thương mại thuộc sở hữu và/hoặc phân chia cho SJC (khoảng 1,708m2); toàn bộ diện tích để xe và/hoặc quyền khai thác sàn để xe cùng các quyền khai thác dịch vụ khác tại dự án thuộc sở hữu và/hoặc phân chia cho SJC.
Tuy nhiên, vào đầu tháng 08/2019, tại địa chỉ thực hiện dự án lại để biển Viễn Đông Star thuộc chủ đầu tư là Tập đoàn Công nghiệp Viễn Đông. Công ty Bình Minh không thuộc hệ sinh thái của Tập đoàn Công nghiệp Viễn Đông. Dù vậy, tại ngày 30/09/2022, SJC vẫn ghi nhận khoản phải trả ngắn hạn hơn 10.2 tỷ đồng đối với Công ty Bình Minh.
Trước dự án Eco Green Tower, SJC cũng từng vướng phải lùm xùm quanh dự án Tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp Vinafor (tên thương mại Hanoi Landmark 51, sau đổi thành Tòa nhà Tokyo Tower).
Dự án có quy mô 4,557m2 với chiều cao xây dựng 51 tầng nổi (5 tầng trung tâm thương mại) và 4 tầng hầm để xe. Dự án do SJC và Tổng Công ty Lâm nghiệp Việt Nam – CTCP (Vinafor, HNX: VIF) cùng làm chủ đầu tư. Tại thời điểm công bố dự án (2015), đây là tòa nhà cao thứ 3 Hà Nội, chỉ sau Kaengnam Landmark 72 và Lotte Tower.
Dự án do Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam (PVcomBank) bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai với giá trị bảo lãnh 1,000 tỷ đồng. HĐQT SJC đã sử dụng tài sản đảm bảo thế chấp là toàn bộ dự án. Tuy nhiên, lùm xùm lại bắt đầu từ đây.
Cụ thể, vào năm 2018, PVcomBank thông báo sẽ thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ để xử lý nợ xấu, trong đó có tòa nhà Tokyo Tower của SJC. Tuy nhiên, phía SJC lại cho rằng việc ngân hàng thu giữ tài sản là không phù hợp.
SJC cho biết, việc PVcomBank thu giữ tài sản bảo đảm trước khi được ĐHĐCĐ thông qua là không phù hợp với quy định của Luật doanh nghiệp. Đồng thời, ngân hàng này đã yêu cầu SJC tự nguyện bàn giao dự án mà không thông báo cho các bên liên quan (đồng chủ đầu tư Vinafor, các khách hàng, nhà đầu tư, nhà thầu…) là không khách quan, minh bạch. Ngoài ra, thời gian mà SJC và Vinafor vẫn là chủ đầu tư của dự án thì PVcomBank đã vượt quá phạm vi xử lý tài sản bảo đảm như tổ chức làm việc với khách hàng mua nhà, cho đối tượng lạ vào khai thác sử dụng dự án.
Phía PVcomBank phản hồi rằng việc thu giữ tài sản đảm bảo đều thực hiện theo Nghị quyết 42/2017/QH14. Việc PVcomBank làm việc với khách mua nhà là dựa trên cơ sở người mua muốn thu hồi số tiền đã đầu tư mua căn hộ.
PVcomBank sẽ xử lý Tokyo Tower theo 2 bước. Trước tiên, PVcomBank thuê đơn vị kiểm toán độc lập để định giá công nợ của dự án. Sau đó, tài sản sẽ được ngân hàng bán đấu giá theo quy định. Số tiền thu được sẽ được trừ vào khoản vay của SJC tại PVcomBank, số tiền còn lại sẽ được trả lại cho SJC để giải quyết nghĩa vụ với bên thứ 3.
Trong BCTC quý 3/2022, cả hai dự án Eco Green Tower và Tokyo Tower đều không còn được ghi nhận tại khoản mục tài sản dở dang của SJC. Hiện tại, dự án vẫn trong tình trạng bị bỏ hoang. Một số diện tích xung quanh dự án được tận dụng làm bãi trông, rửa xe ô tô.
Triển khai dự án mới: Vẫn chỉ trên giấy?
Sau khi tiến hành hợp nhất, Sông Đà Nhật Nam cho biết sẽ sớm triển khai lại dự án Hanoi Landmark 51.
Thông tin từ trang chủ của doanh nghiệp này cho thấy, dự án đã mang tên mới là Nhật Nam Plaza. Sông Đà Nhật Nam đưa ra nhiều giới thiệu hoa mỹ về dự án Nhật Nam Plaza, như “lấy ý tưởng từ những tòa tháp chọc trời của Singapore với lối kiến trúc cổ điển”, “sở hữu vị trí vàng đắc địa” hay “chung cư đáng sống bậc nhất Thủ đô”.
Tuy nhiên, ngoài những tuyên bố trên truyền thông, Sông Đà Nhật Nam chưa có hành động cụ thể nào nhằm thực sự “hồi sinh” dự án Hanoi Landmark 51 này. Hiện tại, chưa có bất kỳ thông tin nào về các mốc thời gian dự kiến hoàn thành và đưa vào sử dụng mới của dự án.
Trên thực tế, những lo ngại xung quanh khả năng phát triển các dự án của Bất động sản Nhật Nam không phải là không có cơ sở. Còn nhớ, tại thời điểm mới xuất hiện, doanh nghiệp này chỉ hé lộ một dự án duy nhất là khu dân cư cao cấp Nhật Nam Residences tại khu vực Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. Theo thông tin vào thời điểm đó, dự án này được khởi công từ tháng 9/2019. Bất động sản Nhật Nam từng tuyên bố rằng quỹ đất của dự án này lên tới hơn 70.000m2 được phân thành 230 nền xây biệt thự, mỗi khu biệt thự dao động từ 120-300m2, với giá bán 50-100 triệu/m2, đồng nghĩa với mức giá thấp nhất 8 tỷ đồng cho mỗi sổ đỏ. Theo như tính toán của Nhật Nam, doanh nghiệp này có thể thu về khoảng 2.000 tỷ từ dự án này.
Thế nhưng, dù từng được quảng bá rầm rộ như vậy, nhưng đến nay, sau gần 3 năm triển khai, vẫn chưa có bất kỳ thông tin nào cho thấy dự án này đã hoàn thành hay thậm chí là bắt đầu mở bán. Thay vào đó, dự án này dường như đã “biến mất” một cách bí ẩn khỏi các kênh truyền thông của Bất động sản Nhật Nam. Chẳng hạn, trên website chính thức của Sông Đà Nhật Nam, cả trong mục “Các dự án đã thực hiện” cũng như “Các dự án đang thực hiện” của doanh nghiệp này đều không có dự án khu dân cư Nhật Nam Residences hay bất kỳ dự án nào tại Phú Quốc. Trên thực tế, các dự án mà Sông Đà Nhật Nam liệt kê trong mục “Các dự án đã thực hiện“, bao gồm chung cư Hemisco Xa La, chung cư CT1 Văn Khê, chung cư Eco Green Tower hay Hanoi Landmark 51 đều là các dự án mà Sông Đà 1.01 phát triển trước thời điểm sáp nhập với Bất động sản Nhật Nam. Hay nói cách khác, bản thân Bất động sản Nhật Nam gần như không có năng lực và kinh nghiệm phát triển bất động sản ở bất kỳ loại hình nào.
Ngoài dự án Hanoi Landmark 51 (hay Nhật Nam Plaza) tại Hà Nội hiện đang chưa có thông tin cụ thể, và dự án Nhật Nam Residences tại Phú Quốc gần như không còn dấu vết, hiện Sông Đà Nhật Nam cho biết đang triển khai 2 dự án khác là Khu biệt thự cao cấp Nhật Nam tại Sơn Tây – Hà Nội và dự án Khu đô thị mới chợ Nông sản Huyện Lục Ngạn – Tỉnh Bắc Giang.
Đối với dự án Khu biệt thự cao cấp Nhật Nam tại Sơn Tây – Hà Nội, được biết dự án này vốn có tên là Khu biệt thự Xuân Khanh (Xuân Khanh Villas) được phát triển bởi công ty cổ phần xây dựng số 2 (Vinaconex 2). Tại thời điểm công bố dự án, chủ đầu tư này cho biết dự kiến sẽ hoàn thiện và bàn giao vào tháng 11/2011 với kỳ vọng khu biệt thự trở thành một “ốc đảo xanh” nằm trải dài theo triền đồi, ven theo bờ sông, hoàn toàn tách biệt khỏi những ồn ào, náo nhiệt, khói bụi chốn đô thị, một địa điểm an cư và môi trường sống tuyệt vời cho giới thượng lưu. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng, dự án bất ngờ ngừng thi công khi xây dựng xong phần thô.
Đến tháng 5/2021, Bất động sản Nhật Nam góp mặt, tái khởi động dự án dưới tên mới. Khi đó, theo bà Vũ Thị Thúy, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Nhật Nam, dự án Khu biệt thự Nhật Nam tại Sơn Tây dự kiến được hoàn thiện và ra mắt vào khoảng quý 3/2022. Tuy nhiên, cho đến nay, dường như dự án mới chỉ hoàn thành một số căn nhà mẫu và chưa chính thức mở bán. Hiện Sông Đà Nhật Nam cũng chưa tiết lộ thông tin nào cụ thể về thời điểm mở bán hay hoàn thành dự án.
Cũng theo thông tin mà Sông Đà Nhật Nam công bố, doanh nghiệp này dự kiến giá bán mỗi căn biệt thự thuộc dự án này nằm trong khoảng 16-25 tỷ đồng/căn. Đây là mức giá cao gấp 3-5 lần so với giá bán biệt thự tại một số dự án khác trong khu vực của một số chủ đầu tư có thâm niên như biệt thự nằm trong Khu đô thị HUD Sơn Tây của Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị. Đây là mức giá có dấu hiệu “ngáo giá” khi mà dự án của Nhật Nam chỉ vỏn vẹn 39 căn, nằm cạnh đất ruộng và hoàn toàn không có bất kỳ tiện nghi nội khu nào.
Dự án còn lại của Sông Đà Nhật Nam là Khu đô thị mới chợ Nông sản Huyện Lục Ngạn – Tỉnh Bắc Giang. Được biết, tại thời điểm tháng 04/2022, liên danh giữa Bất động sản Nhật Nam và Công ty Cổ phần CONSTREXIM số 1 (CONFITECH) đã trúng thầu dự án này. Theo đó, dự án đặt tại Xã Trù Hựu, huyện Lục Ngạn, thuộc Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới chợ Nông sản huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang có diện tích 24.088 ha, tổng chi phí thực hiện hơn 219,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện cũng mới chỉ có thông tin về quy hoạch dự kiến của dự án này, chưa có bất kỳ thông tin gì liên quan đến tiến độ triển khai.
Nhìn chung, khả năng hoàn thành các dự án của Sông Đà Nhật Nam vẫn còn là một dấu hỏi, khi mà doanh nghiệp này hiện chưa có nhiều kinh nghiệm, trong khi gần như mọi dự án đều chỉ đang nằm trên giấy. Bên cạnh đó, ngay cả khi các dự án này được hoàn thành, trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang có những diễn biến theo hướng tiêu cực, đến mức ngay cả những đoanh nghiệp bất động sản đầu ngành cũng đang vô cùng khó khăn, thì việc bán được hàng và tạo ra doanh thu đối với Sông Đà Nhật Nam chắc chắn là không hề dễ dàng, đặc biệt là khi đa số các dự án của doanh nghiệp này đều có mức giá bán dự kiến cao hơn so với mặt bằng chung.
Chính vì thế, không loại trừ khả năng sự hồi sinh của dự án Hanoi Landmark 51 dưới tên gọi mới Nhật Nam Plaza cũng sẽ có kết cục tương tự như dự án Saigon One Tower dưới tên gọi mới IFC One Saigon. Cụ thể, dự án Saigon One Tower nằm trên khu đất “vàng”, ngay trục đường lớn Hàm Nghi – Tôn Đức Thắng – Võ Văn Kiệt (quận 1, TP.HCM), trước đây do Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn M&C làm chủ đầu tư. Saigon One Tower được khởi công năm 2009 và dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2011, với tổng vốn đầu tư khoảng 5.000 tỉ (238 triệu USD thời điểm bấy giờ). Thế nhưng khi công trình đã hoàn thiện khoảng 80% thì dự án bị ngưng thi công suốt nhiều năm.
Sau khi dự án dừng thi công do chủ đầu tư hết tiền, ngân hàng đã siết nợ và đem đấu giá với giá khoảng 7.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, sau rất nhiều lần đấu giá không thành công, mãi đến cuối năm 2021 dự án bất ngờ xuất hiện nhiều công nhân và phương tiện máy móc. Cùng với đó, thông tin dự án đã được Công ty Viva Land thuộc hệ sinh thái của Tập đoàn Vạn Thịnh Phát mua lại. Tưởng như sau khi về tay chủ mới và được thay mới lớp kính lấy cảm hứng từ con Rồng truyền thuyết trong văn hóa dân gian Việt Nam, thì đến nay, nhiều người lo ngại dự án này một lần nữa sẽ lại “đắp chiếu” khi bà Trương Mỹ Lan, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Thịnh Phát và nhiều lãnh đạo cao cấp khác của Tập đoàn này bị bắt.
Nội tại Nhật Nam: Mục tiêu trên trời, kết quả… đi vào lòng đất?
Không khó để thấy rằng, việc theo đuổi một dự án quy mô lại nhiều vấn đề như Hanoi Landmark 51 (nay là Nhật Nam Plaza) đòi hỏi bất cứ doanh nghiệp nào phải có tiềm lực tài chính mạnh mẽ. Trong trường hợp của Sông Đà Nhật Nam, việc doanh nghiệp này hiện đang theo đuổi cùng lúc nhiều dự án bất động sản khác nhau như dự án Hanoi Landmark 51, dự án Khu biệt thự cao cấp Nhật Nam tại Sơn Tây – Hà Nội và dự án Khu đô thị mới chợ Nông sản Huyện Lục Ngạn – Tỉnh Bắc Giang lại càng gia tăng yêu cầu đối với khả năng tài chính của doanh nghiệp.
Thế nhưng, Bất động sản Nhật Nam lại liên tục báo lỗ. Cụ thể nợ phải trả của Nhật Nam năm 2019 là 100,5 tỷ đồng, đến năm 2020 tăng lên 388,5 tỷ đồng, doanh thu lỗ liên tiếp với 2,2 tỷ đồng mỗi năm. Năm 2021, doanh thu và lợi nhuận ròng của Nhật Nam lần lượt là 35,3 tỷ đồng và 4 tỷ đồng. Đây là những con số “tí hon” khi so với số tiền Nhật Nam đã huy động thông qua tài khoản ngân hàng là 3.800 tỷ đồng (tính đến thời điểm tháng 08/2022). Nói cách khác, giả sử bỏ qua trường hợp “xào nấu” sổ sách kế toán để trốn thuế, thì kết quả kinh doanh của doanh nghiệp này cho thấy Bất động sản Nhật Nam đang hoạt động một cách kém hiệu quả.
Ngoài ra, so với những mục tiêu, kế hoạch đầy tham vọng mà Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Vũ Thị Thúy từng thông tin với nhà đầu tư, chẳng hạn lên sàn giao dịch chứng khoán trong năm 2021 và phấn đấu lọt top 5 doanh nghiệp BĐS tốt nhất Việt Nam vào năm 2022. Rõ ràng, những kế hoạch này của Nhật Nam đã… đi về nơi xa.
Hay đơn giản ứng dụng di động “Nhật Nam Group”. Doanh nghiệp này từng tiết lộ kế hoạch triển khai ứng dụng di động “hòa nhịp cùng nền kinh tế chia sẻ, mang lại những dịch vụ tiện lợi nhất cho tất cả cộng đồng chung, đặc biệt hướng đến cộng đồng Việt kiều trên toàn thế giới có dịp về lại Việt Nam sẽ rất thuận tiện cho việc tra cứu các địa điểm dịch vụ tiện lợi trên 1 chiếc điện thoại nhỏ bé” để trở thành “đơn vị tiên phong trong công cuộc kết nối điểm dịch vụ tại các khu người Việt trên toàn cầu cùng sử dụng chung 1 nền tảng thanh toán tiện lợi và tối ưu”. Thế nhưng, sau khi ra mắt một phiên bản ứng dụng sơ sài, đến nay ứng dụng Nhật Nam Group đã biến mất không một dấu vết.
Kết luận về Bất động sản Nhật Nam
Có nhiều diễn biến mới, nhưng dường như thực tế đây chỉ là “bình mới rượu cũ” khi mà bản chất của Bất động sản Nhật Nam dường như không có sự thay đổi: một dự án lừa đảo kiểu Ponzi, lấy tiền của người sau trả cho người trước, thu hút những nhà đầu tư thiếu kiến thức, nhẹ dạ cả tin bằng những dự án mà không biết bao giờ mới trở thành sự thật.
