Bất động sản Nhật Nam có phải lừa đảo như Alibaba? Có nên đầu tư? (phần 2)

Như đã đề cập trong phần trước, bất động sản Nhật Nam đang là một kênh đầu tư nhận được nhiều sự quan tâm của cộng đồng. Và dù nhận được những lời lẽ tích cực từ một số kênh truyền thông, vẫn có những quan ngại xoay quanh doanh nghiệp này.

Do đó, trong bài viết phần 2 này, Sodu.asia sẽ đi sâu phân tích về bất động sản Nhật Nam để giúp các nhà đầu tư trả lời câu hỏi “Bất động sản Nhật Nam có lừa đảo không” và “Có nên đầu tư vào bất động sản Nhật Nam hay không”.

Bất động sản Nhật Nam có phải lừa đảo như Alibaba? Có nên đầu tư? (phần 1)

Mô hình kinh doanh của bất động sản Nhật Nam

Bất động sản Nhật Nam hiện đang hoạt động theo hình thức ủy thác đầu tư, có nghĩa là nhà đầu tư bỏ tiền ra mua gói và đợi Nhật Nam trả lãi theo kỳ. Trong hình thức này, nhà đầu tư hoàn toàn tin tưởng vào khả năng sử dụng vốn của Nhật Nam, đồng thời không tham gia sâu vào hoạt động kinh doanh. Nói cách khác, nhà đầu tư tham gia với bất động sản Nhật Nam không nắm quyền sở hữu với doanh nghiệp này, không có tiếng nói trong các quyết định của công ty như mua sở hữu bất động sản nào (trừ một số ít nhà đầu tư lựa chọn “Gói cổ đông”).

Đáng chú ý là dù cho luôn quảng bá về việc sở hữu quỹ đất dồi dào, hiện Nhật Nam chưa cho thấy dấu hiệu về khả năng khai thác hiệu quả nguồn bất động sản này. Đầu tiên, Nhật Nam không phải đơn vị chuyên đầu tư phát triển các dự án như Vinhomes, Novaland, Ecopark, Phú Mỹ Hưng,… Do đó, hiện Nhật Nam đang không thể xây dựng các tài sản có khả năng gia tăng giá trị đất nền như khu dân cư, trường học, bệnh viện… để bán lại như các đơn vị này.

ONUS là gì? ONUS có lừa đảo không? Kiếm tiền với ONUS như thế nào?

Trên thực tế, từ khi thành lập cho đến nay, bất động sản Nhật Nam mới công bố một dự án duy nhất là khu dân cư cao cấp Nhật Nam tại khu vực Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang được khởi công từ tháng 9/2019. Tuy nhiên cho đến nay không có thêm bất kỳ thông tin gì về tiến độ dự án này ngoài một số hình ảnh công trường sơ sài, không có sự hiện diện của đội ngũ và máy móc thi công từ ngày đưa tin khởi công.

Như vậy, cách duy nhất để bất động sản Nhật Nam có thể sản sinh lợi nhuận từ quỹ đất mà mình sở hữu trước mắt chỉ có mua đi bán lại danh mục bất động sản thuộc sở hữu của mình giống như một quỹ đầu tư. Tuy nhiên, hiện tại dường như điều này chưa được Nhật Nam triển khai khi những thông tin mà doanh nghiệp này công bố cho thấy Nhật Nam mới chỉ dừng lại ở việc phân lô số đất nền đã thu mua, chứ chưa từng có thông tin doanh nghiệp này bán lại thành công một bất động sản nào.

Ngoài ra, theo thông tin của Nhật Nam, doanh nghiệp này cũng có nhiều mảng kinh doanh khác như nhà hàng, khách sạn, quán cà phê, karaoke. Tuy nhiên, hiệu quả của các mảng này là một dấu hỏi. Chẳng hạn, theo trang chủ, Nhật Nam chỉ quản lý và vận hành một địa chỉ karaoke duy nhất tại 120 Vũ Phạm Hàm, Cầu Giấy, Hà Nội. Đây cũng là địa chỉ của 1 trong 3 nhà hàng Nhật Nam, bên cạnh 2 cơ sở tại Hòa Bình và Hồ Chí Minh. Về mảng cà phê, trang chủ Nhật Nam mới chỉ liệt kê địa chỉ duy nhất tại 48 Tú Mỡ, Cầu Giấy, Hà Nội.

Subscribe kênh YouTube của Sodu để theo dõi phân tích các dự án đầu tư: https://bit.ly/2H6ubT7

Qua đó, có thể thấy các mảng kinh doanh dịch vụ của Nhật Nam còn ở quy mô nhỏ, việc vận hành sẽ tương đối tốn kém khi lại địa chỉ hoạt động rải rác nhiều nơi, giữa các mảng còn thiếu khả năng bổ trợ lẫn nhau. Đó là chưa kể trong đại dịch Covid-19, những mảng kinh doanh dịch vụ như vậy chắc chắn sẽ gặp nhiều khó khăn, doanh thu mang lại có thể sẽ không đủ bù chi phí bỏ ra, đặc biệt là với những thương hiệu chưa tạo dựng được nhiều dấu ấn trên thị trường.

Anfin là gì? Anfin có lừa đảo? Có nên đầu tư chứng khoán với Anfin?

Dòng tiền của bất động sản Nhật Nam

Từ mô hình kinh doanh của bất động sản Nhật Nam, những ai quan tâm có thể đưa ra đánh giá ban đầu về dòng tiền của doanh nghiệp này.

Đầu tiên, cần phân tích dòng tiền ra (cash outflow) của Nhật Nam. Để sở hữu quỹ đất tương đối dồi dào như đã công bố, Nhật Nam hẳn đã phải bỏ ra số tiền không hề nhỏ để thâu tóm quyền sở hữu quỹ đất này. Cũng cần lưu ý là Nhật Nam thường mua lại quyền sử dụng đất từ các cá nhân, thay vì một doanh nghiệp lớn, do đó phương thức thanh toán giao dịch gần như chắc chắn sẽ là thanh toán toàn bộ giá trị bằng tiền mặt ngay lập tức, thay vì có thể trả góp. Đồng thời, như doanh nghiệp này cho biết, Nhật Nam vẫn đang trong quá trình thâu tóm để mở rộng quỹ đất. Do đó, chắc hẳn Nhật Nam sẽ tiếp tục phải bỏ ra số tiền lớn trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, các bất động sản mà Nhật Nam đã tiến hành thâu tóm cũng sẽ phát sinh không ít chi phí. Có thể kể đến chi phí hoàn thành các thủ tục pháp lý liên quan như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phân lô bán nền; các chi phí liên quan đến quản lý. Với những bất động sản mà Nhật Nam tiến hành triển khai dự án như khu dân cư tại Phú Quốc đã đề cập, số vốn mà Nhật Nam sẽ phải bỏ ra để xây dựng sẽ càng lớn. Ngoài ra, các mảng kinh doanh dịch vụ của Nhật Nam cũng sẽ phát sinh các chi phí thường xuyên như nguyên vật liệu đầu vào, lương nhân viên, thuê mặt bằng,…

Hơn thế nữa, Nhật Nam vẫn cần phải trả lãi đúng hạn cho nhà đầu tư đúng hạn theo cam kết một số tiền không hề nhỏ. Mức lãi suất 8% mỗi tháng (tương đương 96% mỗi năm) mà bất động sản Nhật Nam hứa hẹn hiện nay cao gấp nhiều lần so với mặt bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng trong nước (như Vietcombank đang áp dụng mức lãi suất 5.50%/năm cho tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng). Trên thị trường hiện nay, việc tìm ra một phương thức có thể sản sinh mức lợi nhuận hấp dẫn và chắc chắn không rủi ro như Nhật Nam cam kết có thể nói là gần như bất khả thi. Đó là chưa tính đến thực tế là Nhật Nam còn cam kết sẽ trả lãi theo ngày cho các nhà đầu tư. Điều này đồng nghĩa với việc mỗi ngày sẽ có một số lượng tiền lớn đi ra khỏi tài khoản của Nhật Nam tới nhà đầu tư nếu doanh nghiệp này thực hiện đúng cam kết.

Tuy nhiên, trong bối cảnh đối mặt với vô số dòng tiền lớn chảy ra ngoài từ nhiều khoản như vậy, Nhật Nam dường như lại không có nguồn doanh thu từ hoạt động kinh doanh đáng kể nào. Cụ thể, hoàn toàn chưa có thông tin gì về việc bất động sản Nhật Nam đã mở bán hay chuyển nhượng thành công các dự án hoặc quỹ đất của mình. Các hoạt động kinh doanh dịch vụ của Nhật Nam, như đã phân tích ở trên, khó lòng đem lại nguồn doanh thu ổn định cho doanh nghiệp này bởi nhiều yếu tố khác nhau như đại dịch Covid-19 hay thương hiệu chưa gây dựng được nhận diện tốt.

Selly là gì? Selly có lừa đảo? Cách kiếm 10 triệu/tháng với Selly

Như vậy, có thể nói rằng dòng tiền vào (cash inflow) giá trị nhất của bất động sản Nhật Nam hoàn toàn đến từ việc thu hút các nhà đầu tư tham gia và bỏ tiền ra mua gói đầu tư. Và nếu không có dòng tiền vào này, khả năng Nhật Nam bị âm dòng tiền là cực kỳ cao. Nói cách khác, nếu chỉ dựa vào hoạt động kinh doanh của mình, Nhật Nam đơn giản là không có khả năng thanh toán tất cả các loại chi phí và khoản tiền phải trả.

Từ đó, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đặt ra nghi vấn liệu bất động sản Nhật Nam có đang hoạt động theo mô hình Ponzi, tức lấy tiền của người vào sau để trả lãi cho người trước. Theo đó, số tiền lãi mà các nhà đầu tư đang nhận được từ Nhật Nam không đến từ lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp này, mà thực tế chính là số tiền mua gói của các nhà đầu tư mới tham gia. Tương tự, các nhà đầu tư mới tham gia này cũng sẽ nhận số tiền lãi từ tiền mua gói của các nhà đầu tư tham gia sau đó nữa.

Mô hình Ponzi là gì? Những dấu hiệu nhận biết chiêu trò lừa đảo theo mô hình Ponzi

Định giá bất động sản Nhật Nam

Theo Nhật Nam, tính đến thời điểm cuối quý 2 năm 2020, quỹ đất mà doanh nghiệp này sở hữu có tổng giá trị lên tới 800 tỷ đồng.

Quỹ đất này đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với Nhật Nam, khi mà doanh nghiệp này luôn sử dụng thông tin về quỹ đất mà mình sở hữu để tạo dựng uy tín và trấn an các nhà đầu tư. Cụ thể, các nhân viên môi giới luôn khẳng định rằng các tài sản của bất động sản Nhật Nam như nhà hàng, karaoke, quán cà phê cùng quỹ đất dồi dào ở những vị trí đắc địa khắp cả nước này đóng vai trò tài sản bảo đảm để trả vốn và lãi cho nhà đầu tư. “Trong trường hợp công ty phá sản thì nhà đầu tư sẽ được công ty hoàn trả khoản đầu tư bằng nhà hoặc đất của công ty”, một nhân viên của Nhật Nam cho biết.

Tuy nhiên, cần phải lưu ý rằng những con số liên quan tới “giá trị” các bất động sản mà Nhật Nam sở hữu đều là do doanh nghiệp này tự đưa ra, chứ không có so sánh với thị trường chung, hay do một bên thứ ba có chuyên môn nào định giá. Do đó, mức độ đáng tin của mức định giá của quỹ đất của bất động sản Nhật Nam là một dấu hỏi lớn, khi mà doanh nghiệp này hoàn toàn có động cơ để “thổi giá” quỹ đất này nhằm thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và khiến họ bỏ tiền mua gói.

Để làm sáng tỏ những nghi vấn này, các phóng viên báo Lao động đã tiến hành điều tra chi tiết một số quỹ đất mà bất động sản Nhật Nam công bố. Quỹ đất được điều tra nằm tại xã Long Vĩnh, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh, nơi mà theo Nhật Nam thì công ty này sở hữu 3 thửa đất với tổng diện tích gần 15.000 m2.

Theo đó, nhóm phóng viên này đã phát hiện ra rằng vị trí của 3 thửa đất mà Nhật Nam sở hữu nằm ở vị trí khá xa xôi, khó tìm trong khu cánh đồng lúa của ấp Long Đại, khi mà từ đường chính của ấp này phải đi thêm 1 km đường đất nhỏ hẹp, sâu hun hút mới tới được.

Thửa đất số 563, một trong số 3 thửa đất nói trên, có diện tích 4.189,6 m2, mục đích sử dụng là “Đất trồng lúa nước còn lại”, thời hạn sử dụng đến ngày 01/07/2064. Trao đổi với phóng viên của Lao động, đại diện UBND xã Long Vĩnh cho biết thửa đất này trước đây thuộc quyền sử dụng của một người dân ở huyện Hoà Thành (Tây Ninh). Người dân mua thửa đất trên với mục đích khai thác đất phục vụ làm lò gạch, tuy vậy sau đó không xin được giấy phép nên đã chuyển nhượng lại cho một người tại TPHCM có tên Mai Thanh Tùng. Hiện tại, theo người dân địa phương, thửa đất bỏ hoang hoá đã lâu, một số cây tràm mọc dại chứ không phải trồng để thu hoạch.

Top 4 ứng dụng giúp bạn đầu tư với số vốn thấp chỉ từ 10.000đ

Tương tự, hai thửa đất còn lại của Nhật Nam tại đây, gồm thửa đất 566 và 567 cũng nằm ngay gần đó, có thời hạn sử dụng đến năm 2066, do là đất trồng lúa nước nên xung quanh đều là ruộng của người dân và đất sình lầy. Đầu ngõ dẫn vào 3 thửa đất này có nghĩa địa của người dân địa phương. Hai thửa đất này cũng đều đứng tên cá nhân chứ không phải đứng tên của Công ty Nhật Nam.

Theo giải thích từ phía nhân viên Công ty Nhật Nam, những người đứng tên các thửa đất trên đều là “thành viên hội đồng quản trị của công ty”. Được biết, ông Mai Thanh Tùng được xác nhận là Phó giám đốc của Nhật Nam, đồng thời là chồng của Tổng giám đốc Nhật Nam, tức bà Vũ Thị Thúy.

Đáng chú ý là khi trao đổi về giá trị thị trường của thửa đất này, cán bộ địa chính xã Long Vĩnh và người dân địa phương cho biết: “Dao động từ 40 – 60 triệu đồng/1 công đất (1 công đất = 1.000m2)”. Điều này có nghĩa là giá thị trường của các thửa đất này chỉ dao động từ 40.000đ – 60.000đ/m2 đất, thay vì 6 triệu đồng/m2 như Nhật Nam đang quảng bá. Nói cách khác, bất động sản Nhật Nam đang tự định giá mảnh đất mình sở hữu cao gấp giá trị thị trường ít nhất là 100 lần!

Tiếp tục đi sâu phân tích một quỹ đất khác của Nhật Nam là quỹ đất tại Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang mà doanh nghiệp này công bố đang triển khai dự án khu dân cư cao cấp cũng cho thấy sự chênh lệch giữa giá bán trên thị trường và giá trị mà Nhật Nam đưa ra. Cụ thể, bất động sản Nhật Nam đang định giá quỹ đất của mình tại đây ở mức 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo khảo giá trên nền tảng giao dịch batdongsan.com.vn, hiện đất nền tại khu vực này đang được rao bán với mức giá dao động trong khoảng từ 16 triệu đồng – 19 triệu đồng/m2. Như vậy, Nhật Nam cũng đang tự định giá quỹ đất của mình cao từ 2.5 – 3 lần giá trị thị trường.

Tính pháp lý của quỹ đất Nhật Nam sở hữu

Lại nói về 3 thửa đất của bất động sản Nhật Nam tại xã Long Vĩnh, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh mà phóng viên báo Lao động đã tiến hành điều tra. Cán bộ địa chính xã Long Vĩnh cũng cho biết thêm, đối với quỹ đất được cho là của Công ty Nhật Nam nằm trên địa bàn xã thì cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng và hình thành dự án là cực thấp, thậm chí vô lý. Đồng thời, UBND xã Long Vĩnh cũng chưa nhận được thông tin về việc thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đối với các thửa đất này.

Tiếp tục thu thập, nhóm phóng viên này cũng xác định được nhiều bất động sản được cho là của Công ty Nhật Nam tại huyện Buôn Đôn (tỉnh Đắk Lắk) mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm, thời hạn sử dụng đến năm 2043. Trong đó, nhiều thửa đất vẫn đứng tên cá nhân. Một số bất động sản khác của Công ty Nhật Nam tại huyện Phú Quốc (Kiên Giang) thực chất cũng là đất trồng cây lâu năm có thời hạn đến tháng 07/2064.

Bên cạnh nhóm phóng viên của báo Lao động, các phóng viên của báo Khoa học và Đời sống cũng đã tiến hành một cuộc điều tra riêng biệt về quỹ đất của bất động sản Nhật Nam. Quỹ đất cụ thể của Nhật Nam mà nhóm phóng viên Khoa học và Đời sống thu thập thông tin nằm tại huyện miền núi Thạch Thành (Thanh Hóa) lần lượt là tại thị trấn Vân Du, xã Thạch Định và xã Thạch Tân.

Cụ thể, tại thị trấn Vân Du, bất động sản Nhật Nam công bố dự án có quy mô hơn 2 ha, đã được tỉnh Thanh Hóa phê duyệt, tới đây sẽ giải phóng mặt bằng triển khai xây dựng hạ tầng. Khu đất được Nhật Nam giới thiệu cách UBND thị trấn Vân Du vài trăm mét, đối diện Nhà máy mía đường Việt – Đài. Thế nhưng trên thực tế khu đất này là đất nông nghiệp, người dân đang sản xuất, thuộc cánh đồng Sim của thị trấn Vân Du. Tương lai khu đất này được quy hoạch xây dựng thành bến xe và khu dân cư, hoàn toàn không phải dự án do Công ty Nhật Nam làm chủ đầu tư, như lời quảng cáo.

Trao đổi với nhóm phóng viên Khoa học và Đời sống, ông Lê Xuân Dương, Chủ tịch UBND thị trấn Vân Du, khẳng định Công ty Nhật Nam quảng cáo hoàn toàn không đúng sự thật. “Tôi cũng chưa từng làm việc với ai ở công ty này. Còn khu đất họ quay hình ảnh, nói là dự án đã được phê duyệt, do họ (tức công ty Nhật Nam) làm chủ đầu tư là không đúng vì khu đất thuộc cánh đồng Sim này, hiện trạng là đất nông nghiệp của người dân sản xuất bao đời nay”, ông Dương nói.

Tương tự, Nhật Nam giới thiệu 2 khu đất ở Khu 3, xã Thạch Tân (huyện Thạch Thành) là “khu đất nền phân lô biệt thự” của mình, đã được đầu tư cơ sở hạ tầng, điện nước và phân lô, đang ra sổ đỏ cho từng nền biệt thự. Thế nhưng thực tế, theo tìm hiểu của phóng viên Khoa học & Đời sống, cả 2 khu đất đã được chính quyền quy hoạch khu dân cư từ nhiều năm trước. Khu đất cũng đã được tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất cho người dân, một phần diện tích còn lại chính quyền cũng đang tiếp tục chuẩn bị đấu giá. Ông Hoàng Khắc Khoa, Chủ tịch UBND xã Thạch Tân, khẳng định không hề có dự án nào là khu nhà ở biệt thự cao cấp của Công ty Nhật Nam trên địa bàn xã Thạch Tân. “Chủ Nhật Nam là người địa phương, cô ấy (tức bà Vũ Thị Thúy) có nói là nếu sau này đấu giá thì sẽ về tham gia. Nếu cô ấy muốn tham gia thì cũng như những người dân khác thôi, phải tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định”, ông Khoa nói.

Tại xã Thạch Định (huyện Thạch Thành), khu vực đầu cầu Kim Tân (phía xã Thạch Định), công ty Nhật Nam thỏa thuận và mua chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân, với diện tích hơn 2.000 m2. Ông Nguyễn Văn Phương, Phó chủ tịch UBND xã Thạch Định, cho biết: “Cách đây ít tháng, chị Thúy (tức bà Vũ Thị Thúy) có về xã, gặp một số hộ dân rồi tự thỏa thuận mua chuyển nhượng quyền sử dụng hơn 2.000 m2 đất nông nghiệp ở khu vực đầu cầu Kim Tân. Chúng tôi cũng không rõ lắm là thủ tục giữa bên mua và việc chuyển nhượng họ thực hiện đến đâu rồi, nhưng trên địa bàn xã Thạch Định thì không có dự án đất nền nào của Công ty Nhật Nam cả”, ông Phương nói.

Bên cạnh việc các bất động sản mà Nhật Nam công bố đang chưa được làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng, hoặc có khả năng chuyển đổi thành công cực thấp, cũng như không hề có dự án nào đang được triển khai như thông tin từ Nhật Nam; việc những bất động sản này trên thực tế thuộc sở hữu của các cá nhân cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt luật pháp, ngay cả khi những cá nhân này là thành viên hội đồng quản trị hay đang nắm giữ các chức vụ trong công ty.

Nguyên nhân cụ thể là bởi khi đó, sẽ phát sinh thêm một bước trong quá trình mà Nhật Nam tiến hành thâu tóm quyền sở hữu các bất động sản trong danh mục của mình. Trình tự đang được Nhật Nam áp dụng là các lãnh đạo của doanh nghiệp này như bà Vũ Thị Thúy hoặc ông Mai Thanh Tùng sẽ thực hiện giao dịch mua đất từ chủ sở hữu trước, thường là người dân đại phương. Sau đó, Nhật Nam phải mua lại quyền sử dụng đất từ các nhân vật lãnh đạo này, thay vì mua trực tiếp từ chủ sở hữu trước của mảnh đất đó. Một cách khác là các nhân vật lãnh đạo này thực hiện góp vốn vào công ty Nhật Nam bằng tài sản là các quỹ đất này.

Infina là gì? Infina có lừa đảo? Có nên đầu tư với Infina?

Mâu thuẫn lợi ích giữa các lãnh đạo của Nhật Nam với nhà đầu tư bắt đầu nảy sinh tại đây. Bởi lúc này, các lãnh đạo Nhật Nam như bà Vũ Thị Thúy hay ông Mai Thanh Tùng hoàn toàn có thể mua đất với giá rẻ (giá thị trường) và bán lại cho Nhật Nam với giá cao hơn nhiều lần (tương đương mức giá mà Nhật Nam đang định giá cho các bất động sản của mình, như đã phân tích ở trên).

Nói cách khác, lúc này tiền của các nhà đầu tư của Nhật Nam đã được sử dụng để làm giàu túi cho một vài cá nhân là các lãnh đạo Nhật Nam như bà Vũ Thị Thúy hay ông Mai Thanh Tùng mà họ không hề hay biết, bởi họ chỉ biết nhận lãi mà Nhật Nam trả cho mình (sử dụng nguồn tiền mua gói của các nhà đầu tư tham gia sau) mà không nắm được quy trình mua bán đất của Nhật Nam, cũng như không được cung cấp các thông tin về báo cáo tài chính và quản trị của doanh nghiệp này. Điều này hoàn toàn có thể lý giải nguyên nhân khiến cho định giá các bất động sản trong danh mục của Nhật Nam luôn cao hơn nhiều lần so với giá trị thị trường.

Bất động sản Nhật Nam có phải lừa đảo như Alibaba? Có nên đầu tư? (phần 1)

Trao đổi với phóng viên báo Lao Động, luật sư La Văn Thái (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho biết: bất động sản thuộc quyền sử dụng cá nhân về nguyên tắc không phải là tài sản của Công ty bất động sản Nhật Nam. Trong trường hợp, các cá nhân có văn bản xác nhận việc góp vốn là tài sản cá nhân đó vào Công ty BĐS Nhật Nam thì cũng phải làm thủ tục chuyển đổi sang tài sản của pháp nhân là Công ty Nhật Nam. Như vậy, nếu có xảy ra tranh chấp giữa nhà đầu tư và Công ty Nhật Nam, các tài sản là các bất động sản trên mới được xem xét tới.

Đặc biệt, trong trường hợp những cá nhân này thôi nắm giữ vị trí tại Nhật Nam mà vẫn đang nắm quyền sử dụng đất đối với những quỹ đất mà đáng ra thuộc sở hữu của Nhật Nam, hoàn toàn không có cơ sở nào để Nhật Nam tiến hành tiếp tục chuyển đổi quyền sử dụng đất từ các cá nhân này sang công ty nếu những cá nhân này không đông ý. Nói cách khác, lúc này Nhật Nam đối diện với nguy cơ mất trắng các quỹ đất mà doanh nghiệp này tuyên bố sở hữu.

Những điểm đáng ngờ trong hợp đồng của Nhật Nam với nhà đầu tư

Xem xét mẫu hợp đồng mà Nhật Nam đang sử dụng để ký kết với các nhà đầu tư, có thể nhận thấy rằng các điều khoản trong đó hoàn toàn bất lợi cho phía các nhà đầu tư.

Chẳng hạn, tại Điều 1 về lĩnh vực kinh doanh có ghi bên B (tức nhà đầu tư) và bên A (tức bất động sản Nhật Nam) hợp tác để xây dựng chuỗi dịch vụ và dự án bất động sản như trên và cùng phân chia lợi nhuận. Tại Điều 3, Điều 4 và Điều 6 cũng nêu việc hợp tác giữa 2 bên là xây dựng chuỗi dịch vụ và dự án bất động sản. Nhưng tại Điều 2 của hợp đồng về mục đich sử dụng tiền hợp tác lại không phải là xây dựng chuỗi dịch vụ và dự án bất động sản mà lại là xây dựng kế hoạch chiến lược kinh doanh chuỗi dịch vụ và dự án Bất động sản. Có thể thấy mục đích hợp tác không đồng nhất, không rõ ràng; đồng thời bất động sản Nhật Nam là bên “nắm đằng chuôi” khi có toàn quyền sử dụng số tiền hợp tác.

Hay tại Điều 9 của Hợp đồng: Nếu bên B rút vốn trước sẽ phạt 20% giá trị hợp đồng và phải hoàn trả lại những gì đã nhận. Tuy nhiên, lại không tồn tại điều khoản phạt bên A khi bên A không thực hiện đúng những quy định trong hợp đồng.

Liên quan đến vấn đề này, Ths. Luật sư Đặng Văn Cường – Văn Phòng Luật sư Chính Pháp – Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết: Theo biểu mẫu in sẵn của Hợp đồng hợp tác kinh doanh nêu trên và phụ lục kèm theo thì mặc dù có tên là Hợp đồng hợp tác kinh doanh nhưng nội dung hợp đồng này giống như một hợp đồng vay tiền không có tài sản đảm bảo. Nói cách khác thì đây là một kiểu huy động vốn trong đầu tư bất động sản không phù hợp với quy định pháp luật.

Tên là Hợp đồng Hợp tác kinh doanh nhưng không ghi rõ các bên chủ đầu tư, không ghi rõ tài sản mà các bên góp vào để đầu tư, thời hạn đầu tư, phương thức quản lý, phương thức phân chia lợi nhuận… Theo nội dung của Hợp đồng hợp tác kinh doanh nêu trên thì rất nhiều điểm không rõ ràng nên tìm ẩn rất nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, với những hợp đồng hợp tác kinh doanh thông thường thì sẽ ghi rõ số phần vốn của mỗi bên có vào, ghi rõ một hoặc một vài lĩnh vực đầu tư cụ thể, ghi rõ thời gian góp vốn, ghi rõ phương thức quản lý, chế độ kế toán, các chi phí hợp lý, cách phân chia lợi nhuận và các nội dung khác trong hợp tác kinh doanh… Đối với loại hình hợp đồng hợp tác kinh doanh thì sẽ theo nguyên tắc “lời ăn, thua chịu”. Nếu hoạt động kinh doanh có lãi thì sẽ phân chia theo tỉ lệ góp vốn sau khi đã nộp thuế phí cho Nhà nước, còn nếu thua lỗ thì có thể mất cả vốn…

Tuy nhiên, với biểu mẫu hợp đồng nêu trên thì chỉ ghi số tiền đầu tư của nhà đầu tư mà không ghi rõ những tài sản đang có của bên A là BĐS Nhật Nam, không ghi rõ trách nhiệm của bên A và lĩnh vực đầu tư cụ thể. Phụ lục thì ghi về tiền lãi, lãi suất… bởi vậy với biểu mẫu hợp đồng này và phụ lục hợp đồng thì đây không phải là một hợp đồng hợp tác kinh doanh đơn thuần mà nội dung hướng đến việc huy động vốn bằng hình thức vay không có thế chấp. Chính vì vậy những người tham gia ký kết hợp đồng này sẽ không được nắm giữ tài sản đảm bảo, sẽ không được quản lý việc sử dụng tiền, thậm chí phạm vi đầu tư kinh doanh rất rộng, chỉ biết đưa tiền nhưng không biết đồng tiền của mình sẽ sử dụng như thế nào. Trong trường hợp nếu Doanh nghiệp này nhận tiền sau đó phá sản hoặc không đầu tư đúng mục đích dẫn đến mất vốn thì rủi ro hoàn toàn thuộc về các tổ chức cá nhân góp tiền vào đây.

Trong trường hợp hoạt động góp tiền để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản thì hành vi huy động vốn kiểu này có thể là huy động vốn trái phép. Các cơ quan chức năng có thể vào cuộc xác minh làm rõ các giao dịch này để đảm bảo minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như đảm bảo quyền lợi của những người dân đã tham gia góp tiền vào các dự án như thế này, tránh những hệ lụy xấu có thể xảy ra trong xã hội như các hoạt động kinh doanh đa cấp hoặc có thể xảy ra hành vi lừa đảo trong kinh doanh bất động sản như các vụ án đã bị khởi tố trong thời gian gần đây.

Đội ngũ lãnh đạo của bất động sản Nhật Nam là ai?

Có thể nói rằng cái tên bất động sản Nhật Nam gắn liền với một nhân vật là Vũ Thị Thúy, người hiện đang đảm nhiện vai trò Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng giám đốc. Theo thông tin từ Nhật Nam, bà Vũ Thị Thúy là một người kinh nghiệm 15 năm trong lĩnh vực bất động sản và 10 năm trong lĩnh vực tài chính.

Tuy nhiên, nếu nhìn nhận một cách khách quan, tất cả những thông tin liên quan đến tiểu sử nữ doanh nhân này đều do bất động sản Nhật Nam cung cấp, và chúng đều rất chung chung, sơ sài. Trái với thông lệ của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp có hoạt động liên quan mật thiết tới lĩnh vực bất động sản và tài chính như Nhật Nam, vốn luôn đòi hỏi mức độ tin tưởng rất cao, doanh nghiệp này không hề nêu chi tiết về tiểu sử của nữ doanh nhân này về thân nhân, học vấn, các vị trí đã từng nắm giữ, các doanh nghiệp và tổ chức từng tham gia theo từng khoảng thời gian cụ thể; mà chỉ sử dụng những mô tả rất mơ hồ như “xuất thân từ gia đình gia giáo”, “gia đình đều làm trong lĩnh vực kinh tế và hải quan”, “học thức cao”, “có kinh nghiệm nhiều năm”.

Nhật Nam cũng không cung cấp thêm bất kỳ thông tin nào về tiểu sử của các cổ đông sáng lập khác bên cạnh bà Vũ Thị Thúy là ông Vũ Đức Tại và ông Mai Thanh Tùng. Ngoài ra, việc tìm kiếm thông tin về tiểu sử của các nhân vật này trên các phương tiện tìm kiếm cũng không cho thêm kết quả.

Việc thiếu vắng các thông tin về đội ngũ sáng lập và điều hành của bất động sản Nhật Nam đặt ra thêm những câu hỏi chưa có lời giải đáp như các cá nhân này trên thực tế là ai, có thực sự có kinh nghiệm như Nhật Nam vẫn tuyên bố hay không, bởi điều đó sẽ làm sáng tỏ hơn về năng lực của họ và khả năng hiện thực hóa mức lãi suất “trong mơ” đang cam kết với nhà đầu tư như hiện nay.

Tham gia đầu tư bất động sản công nghệ với số vốn thấp cùng Infina (trước đây là RealStake) để gia tăng tài sản ngay từ hôm nay: https://realstake.net?grsf=kg36yc

Nhật Nam trên truyền thông

Bên cạnh những tuyên bố về quỹ đất dồi dào mình sở hữu, một cách thức khác để tạo dựng uy tín với cộng đồng nhà đầu tư được Nhật Nam áp dụng là thường xuyên xuất hiện trên các phương tiện truyền thông đại chúng với những lời lẽ có cánh.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc thuê báo chí đăng bài quảng bá về doanh nghiệp là một điều không mới, thậm chí diễn ra nhiều lần ở các dự án lừa đảo khác như Vitae, Crowd1, Edunetwork. Một minh chứng rõ ràng cho điều này là ở bài viết “Bất đống sản Nhật Nam: Đang từng bước viết nên bản hùng ca cho riêng mình” trên báo Thanh niên, người thực hiện lại có tên là “Nhật Nam Group”. Nguyên nhân của điều này là những tin tức liên quan đến Nhật Nam đều được đăng tải theo dạng thông cáo báo chí, tức là doanh nghiệp chủ động cung cấp các thông tin về các cột mốc phát triển và thực trạng kinh doanh của mình cho các kênh truyền thông với một khoản phí để được đăng tải. Cơ quan truyền thông lúc này không có trách nhiệm cũng như không đủ chuyên môn về tài chính – đầu tư để thẩm định về tính xác thực của các thông tin được cung cấp và bản thân dự án, do đó mức độ đáng tin của các nguồn này là cực kỳ thấp. Ngoài ra, các tin tức này cũng không đồng nghĩa với lời khuyên đầu tư vào bất động sản Nhật Nam, đồng thời các cơ quan truyền thông này cũng có quyền miễn truy cứu trách nhiệm đối với các nhà đầu tư tham gia trong trường hợp lừa đảo. Do đó, các nhà đầu tư không nên quá đề cao các tin tức truyền thông khi đưa ra quyết định xuống tiền.

Trải ngược với những tin tức dạng thông cáo báo chí như này là các loạt bài phóng sự điều tra chuyên sâu, có trải qua tìm hiểu thực địa và tham khảo ý kiến của các chuyên gia như các loạt bài viết mà các báo Lao động, Môi trường và Đô thị, Khoa học & Đời sống thực hiện về bất động sản Nhật Nam. Tất cả các loạt bài phóng sự điều tra này đều đi đến kết luận chung rằng có nhiều yếu tố bất thường, trái pháp luật liên quan tới Nhật Nam và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.

Cũng cần phải nói thêm về danh hiệu Thương hiệu Dẫn đầu Việt Nam 2020 (Vietnam Leading Brands) Lần VII do Liên hiệp Khoa học Phát triển Doanh nghiệp Việt Nam phối hợp với Viện khảo sát đánh giá chỉ số cạnh tranh, Viện Nghiên cứu Kinh tế Châu Á tổ chức vào ngày 16/01/2021. Nhìn vào danh sách các doanh nghiệp nhận giải thường này cùng với bất động sản Nhật Nam, không khó để nhận ra đây đều là các doanh nghiệp ít tên tuổi, không được người tiêu dùng biết đến như Anabuki NL Housing Service Việt Nam, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển UB Việt Nam (UBGroup), Công ty TNHH môi giới bất động sản Hoàng Kim, Loong Toong Food, dược mỹ phẩm Leo Pharma,…

Khi đem so sánh với một bảng xếp hạng tương tự là Danh sách 50 thương hiệu dẫn đầu 2020 thực hiện bởi tạp chí Forbes Việt Nam, có thể nhận thấy rõ sự khác biệt khi danh sách của Forbes Việt Nam có tiêu chí định lượng rõ ràng (giá trị thương hiệu) và quy tụ những thương hiệu quen thuộc với đại đa số người Việt Nam như Viettel, Vinamilk, VNPT, Sabeco, Vinhomes,…

Từ đó, hoàn toàn có thể đặt ra nghi vấn về uy tín của giải thưởng “Thương hiệu Dẫn đầu Việt Nam 2020 (Vietnam Leading Brands)” mà bất động sản Nhật Nam, nhận được từ Liên hiệp Khoa học Phát triển Doanh nghiệp Việt Nam, Viện khảo sát đánh giá chỉ số cạnh tranh và Viện Nghiên cứu Kinh tế Châu Á. Tương tự như trường hợp dự án đa cấp, lừa đảo Edunetwork Global nhận giải thưởng “Top 10 Thương hiệu hàng đầu Việt Nam 2020”, danh hiệu mà bất động sản Nhật Nam mới nhận rõ ràng không phải một giải thưởng được ban tổ chức đánh giá khách quan dựa trên các tiêu chí định lượng rõ ràng, mà chỉ đơn giản là một cơ hội cho các doanh nghiệp đánh bóng tên tuổi bằng cách bỏ tiền ra mua giải.

Kết luận

Từ những phân tích trên, trừ phi bất động sản Nhật Nam công bố báo cáo tài chính được kiểm toán bởi một đơn vị uy tín chứng minh điều ngược lại, có thể kết luận gần như chắc chắn rằng doanh nghiệp này đang hoạt động theo mô hình Ponzi lấy tiền người sau trả cho người trước, lừa đảo các nhà đầu tư và trái pháp luật. Do đó, các nhà đầu tư nên cẩn trọng với những lời kêu gọi đầu tư vào bất động sản Nhật Nam nếu như không muốn mất trắng tiền của mình.